अपने घर की बिक्री पर ऐसे बचा सकते हैं टैक्स

रविशंकर शर्मा

एक पूर्व अमेरिकी राष्ट्रपति थियोडोर रूसवेल्ट ने कहा था कि एक समृद्ध समुदाय के बढ़ते हिस्से में हर शख्स जाने-माने रियल एस्टेट में निवेश करता है। वह स्वतंत्र बनने का सबसे सुरक्षित तरीका अपनाता है। अचल संपत्ति धन का आधार है। प्रॉपर्टी का स्वामित्व मालिक को कई तरह के फायदे पहुंचाता है। एक अचल संपत्ति ना केवल फिजिकल सेफ्टी और सिक्योरिटी देती है, बल्कि इंवेस्टमेंट एवेन्यू के रूप में भी काम करती है।

संपत्ति की बिक्री से आम तौर पर मालिक को मुनाफा होता है, लेकिन आयकर (आईटी) कानून मुनाफे को आय मानता है। उस पर उसी हिसाब से टैक्स लगाया जाता है। अगर सही तरीके से योजना नहीं बनाई गई तो हो सकता है कि बिक्री आपको टैक्स देयता के मामले में काफी महंगी पड़ जाए। आपका सारा मुनाफा भी चट कर जाए। इसलिए इस तरह की संपत्ति बिक्री पर अपनी टैक्स देयता को कम करने के लिए कानूनी रूप से मंजूर साधनों के बारे में जानना जरूरी है।

हालांकि, टैक्स देने से बचने के लिए दो नंबर का काम आपको मुश्किल में डाल सकता है। यह इस तथ्य से साबित होता है कि टैक्स धोखाधड़ी को साबित करने के लिए आयकर विभाग पुराने मामलों को खोल रहा है। अपनी टैक्स लाइबिलिटी को कम करने के लिए किसी भी तरीके या कानून को दरकिनार करने से बचना आपके लिए बेहतर है।

टैक्स कैसे बचाएं, यह पता लगाने से पहले आपको उन फैक्ट के बारे में जानना जरूरी है, जो किसी प्रॉपर्टी बेचने वाले की टैक्स देयता को तय करते हैं।

कैपिटल गेंस के लिए होल्डिंग पीरियड

मौजूदा आयकर कानूनों के तहत होल्डिंग पीरियड यानी वह समय, जिसमें प्रॉपर्टी बेचने से पहले आप उसके मालिक थे, टैक्स लाइबिलिटी तय करने में अहम किरदार निभाता है। अगर कानून लेनदेन को शॉर्ट टर्म कैपिटल गेंस की श्रेणी में मानता है तो टैक्स देयता ज्यादा होगी। हालांकि अगर लेनदेन लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस के तहत आता है तो आपसे टैक्स में मुनाफे का 20.8% वसूला जाएगा। आपके टैक्स स्लैब के बावजूद 20.8% LTCG टैक्स लागू है।

अन्य ध्यान देने वाली बात है कि अगर लेनदेन को लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस के रूप में माना जाता है तो आईटी एक्ट के तहत टैक्स को कई छूट मिलती हैं। शॉर्ट टर्म कैपिटल गेंस के मामले में कम टैक्स देयता का स्कोप लगभग ना के बराबर है। टैक्स पेयर केवल स्टॉक और सोना आदि जैसी परिसंपत्तियों की बिक्री से किसी भी अल्पकालिक नुकसान के खिलाफ फायदा हासिल कर सकता है।

नई प्रॉपर्टी में निवेश

अगर एक निश्चित समय में कुछ नियम और शर्तों के साथ आप पुरानी संपत्ति की बिक्री आय को एक नए में बदल देते हैं तो आपकी टैक्स देयता काफी कम या शून्य के बराबर होगी।

प्रॉपर्टी का स्वामित्व

जिस शख्स के पास कई प्रॉपर्टीज होती हैं, उसे हमेशा ज्यादा टैक्स चुकाना पड़ेगा। अगर किसी के पास एक ही प्रॉपर्टी है तो उसके मामले में यह सच नहीं है। इस आर्टिकल के बाकी हिस्से में हम कुछ खास प्रावधानों के बारे में बात करेंगे, जो इस चीज को साबित करेंगे।

नई प्रॉपर्टी की खरीद पर मिलने वाले फायदे

अगर आप खरीद के दो साल बाद ही प्रॉपर्टी बेच देते हैं तो उसकी बिक्री से मिले फायदों को शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन्स माना जाएगा और उस पर टैक्स स्लैब के हिसाब से टैक्स लगेगा।

धारा 54 के तहत दी गई कटौती की प्रयोज्यता तभी पैदा होगी, जब आप संपत्ति को खरीदने के दो साल बाद बेचेंगे। इस तरह आप लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स के तहत फायदा हासिल करेंगे। इस मामले में मुनाफे पर इंडेक्सेशन के फायदे के साथ 20।8 प्रतिशत की दर से टैक्स लगेगा। सेक्शन 54 के तहत आपको छूट मिलेगी, अगर आप कुछ शर्तों को पूरा करते हैं।

ये शर्तें हैं…

छूट के लिए आप कितने घरों में निवेश कर सकते हैं

आप दो घरों को खरीदने या बनाने के लिए संपत्ति की बिक्री से कैपिटल गेन्स को फिर से हासिल कर सकते हैं। यहां यह याद रखना सही है कि बजट 2019 से पहले यह संपत्ति केवल एक संपत्ति तक सीमित थी, इसे दो संपत्तियों तक बढ़ा दिया गया था। अगर आप दो संपत्तियों में आय का पुनर्निवेश कर रहे हैं, तो कटौती केवल तभी उपलब्ध होगी जब संपत्ति की बिक्री पर कैपिटल गेन्स 2 करोड़ रुपये से ज्यादा न हो। विक्रेता को भी यह ध्यान रखना चाहिए कि वह जीवन में केवल एक बार इस फायदे का दावा कर सकता है।

कैपिटल गेंस टैक्स छूट का दावा करने के लिए होल्डिंग पीरियड

कानून ने नई प्रॉपर्टी की खरीद समय, जगह और होल्डिंग अवधि के मामले में भी बैन लगाया हुआ है। सबसे पहले, नई प्रॉपर्टी को बिक्री से एक साल पहले या मेन प्रॉपर्टी की बिक्री के दो साल बाद खरीदा जाना चाहिए।  अगर आप अपना घर खुद बना रहे हैं तो निर्माण प्रॉपर्टी की बिक्री से तीन वर्ष के भीतर पूरा हो जाना चाहिए। दूसरा, जो प्रॉपर्टी आप खरीद रहे हैं या बना रहे हैं, वह भारत में स्थित होनी चाहिए। अगर आप प्रॉपर्टी की खरीद से 3 वर्ष के भीतर नई प्रॉपर्टी को बेच देते हैं तो टैक्स में छूट उलट जाएगी। प्रॉपर्टी को बेचने से जो मुनाफा होगा उसे शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन्स माना जाएगा।

पूरी लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस की राशि पर छूट का दावा करने के लिए, पूरे मुनाफे को नई प्रॉपर्टी में रीइन्वेस्ट किया जाना चाहिए। अगर ऐसा नहीं होता है तो छूट केवल निवेश की गई राशि तक सीमित होगी। मान लीजिए कि आप प्रॉपर्टी की बिक्री से 20 लाख रुपये कमाते हैं। अगर आप उसी 20 लाख रुपयों से एक नई प्रॉपर्टी खरीद लेते हैं तो पूरी रकम टैक्स फ्री होगी।अगर आपने नई प्रॉपर्टी खरीदने में 15 लाख रुपये खर्च किए तो बाकी के 5 लाख रुपयों पर टैक्स लगेगा।

नई संपत्ति की खरीद में शामिल सभी संबंधित शुल्क, यानी, स्टैंप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन फीस, ब्रोकरेज फीस को कटौती सीमा को बढ़ाने के लिए नए घर की लागत में शामिल होना चाहिए। इसी तरह, लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स की कैलकुलेशन करते वक्त रिपेयर और रेनोवेशन में खर्च हुए पैसों को भी कुल खरीद लागत में शामिल किया जा सकता है।

अगर आपने नई प्रॉपर्टी खरीदने के लिए होम लोन लिया है या फिर पुराने को चुकाने के लिए होम लोन लिया है तो कैपिटल गेन्स सेक्शन 54 के तहत वैध है।

प्रॉपर्टी की बिक्री पर इंडेक्सेशन बेनिफिट्स

इंडेक्सेशन महंगाई के लिए प्रॉपर्टी की खरीद लागत को समायोजित करने की प्रक्रिया है। इंडेक्सेशन का फायदा विक्रेता को अधिग्रहण की ऐतिहासिक लागत पर मुद्रास्फीति के प्रभाव में कारक बनाता है। यह, प्रभावी रूप से, उस राशि को कम करता है जिस पर कैपिटल गेन्स टैक्स लगाया जाएगा। इस फायदे की गैर-मौजूदगी में बहुत ज्यादा रकम पर टैक्स लगाया जाएगा। LTCG टैक्स की गणना घर की इंडेक्स्ड लागत को शुद्ध बिक्री मूल्य से घटाकर की जाती है।

खास बॉन्ड्स खरीदने पर छूट

विक्रेताओं को जरूरी रूप से कटौती का दावा करने के लिए अपनी संपत्ति की बिक्री आय को रियल्टी में फिर से स्थापित करने की जरूरत नहीं है। वे कुछ खास बॉन्ड्स में अपने पैसों को फिर से निवेश करके ऐसा कर सकते हैं।

अगर घर की बिक्री की तारीख से 6 महीने के भीतर मुनाफे को कुछ खास बॉन्ड्स में निवेश किया जाता है तो सेक्शन 54EC भूमि और इमारत की बिक्री पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स की छूट की अनुमति देता है। सेक्शन 54ईसी में खास बॉन्ड्स वो हैं जिन्हें रेलवे फाइनेंस कॉरपोरेशन, नेशनल हाइवे अथॉरिटी ऑफ इंडिया, द रूरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉरपोरेशन इत्यादि द्वारा जारी किए जाते हैं। ध्यान दें कि ऊपरी सीमा 50 लाख रुपये है और निवेश की लॉक इन सीमा 5 साल है।

इससे भी अहम बात, यह छूट आवासीय, साथ ही गैर-आवासीय संपत्तियों की बिक्री पर मिलती है। इन बॉन्ड्स पर मिले ब्याज, जो सालाना 5।25 प्रतिशत है, उस पूरे पर ब्याज लगेगा। हालांकि बॉन्ड्स मैच्योर होने पर जो आय होगी, उस पर कोई टैक्स नहीं लगेगा।

सेक्शन 54जीबी के तहत छूट

घर या प्लॉट की बिक्री पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस के रूप में श्रेणीबद्ध मुनाफे पर सेक्शन 54जीबी के तहत छूट है। इस तरह कमाई गई इनकम  योग्य कंपनियों के इक्विटी शेयरों के अंशदान में निवेश की जाती है, यह छूट तब उपलब्ध होगी, जब मुनाफा छोटे या मध्यम एंटरप्राइज या योग्य स्टार्ट-अप में पुनर्निवेश किया गया हो। अगर आप घर बेचने से हुई कमाई से स्टार्टअप्स के लिए कंप्यूटर्स या फिर अन्य उपकरण खरीद रहे हैं तो आप इस सेक्शन के तहत छूट का दावा कर सकते हैं।

किसी भी मामले में, नई परिसंपत्ति के लिए होल्डिंग अवधि पर न्यूनतम पांच साल की सीमा तय की गई है। यह सिर्फ व्यक्तियों या गैर-विभाजित हिंदू परिवारों (एचयूएफ) के लिए है। सेक्शन 54जीबी के तहत छूट तभी ली जा सकती है, अगर टैक्सपेयर आयकर रिटर्न पेश करने की नियत तारीख से पहले शुद्ध विचार का इस्तेमाल करता है।

घाटे के खिलाफ मुनाफे की शुरुआत करना

टैक्स के बोझ को कम करने के लिए, प्रॉपर्टी बेचने वालों के पास एक और विकल्प मौजूद है, वो है स्टॉक और सोने सहित अन्य परिसंपत्तियों की बिक्री से किसी भी दीर्घकालीन नुकसान के खिलाफ घर की बिक्री से एलटीसीजी को बंद करना। उस वर्ष में हुए नुकसान के साथ जिसमें आप मुनाफे का दावा कर रहे थे, उसके साथ-साथ उसमें वो नुकसान भी शामिल हैं, जिन्हें पिछले 8 वर्षों में आगे बढ़ाया गया है।

प्रॉपर्टी के विक्रेता इन बातों का रखें ध्यान

-अगर आपने किसी हाउसिंग प्रोजेक्ट में निवेश किया है और किसी कारणवश काम रुक गया है और डेवेलपर पोजेशन नहीं दे रहा है, तब भी आप आयकर अधिनियम के विभिन्न प्रावधानों के तहत छूट का दावा कर सकते हैं।

-होल्डिंग पीरियड के आधार पर लेनदेन के मुनाफे को एसटीसीजी और एलटीसीजी के तौर पर माना जाएगा और उसी अनुसार टैक्स लगाया जाएगा।

-राज्य सरकार के अधिकारियों द्वारा तय किए गए नियमों के तहत, एक संपत्ति निश्चित कीमत से नीचे रजिस्टर्ड नहीं की जा सकती। अगर आप कम कीमत पर प्रॉपर्टी बेचने को तैयार भी हैं तो फिर भी उसका रजिस्ट्रेशन उस इलाके में मंजूर न्यूनतम पंजीकरण मूल्य पर किया जाएगा। संपूर्ण टैक्स देयता की कैलकुलेशन सब-रजिस्ट्रार ऑफिस की ओर से तय संपत्ति के मूल्य के आधार पर की जाएगी।

-अगर आप प्रॉपर्टी बेचने से हुए मुनाफे से ना तो नई प्रॉपर्टी खरीदते हैं और ना ही किसी खास बॉन्ड्स में निवेश करते हैं तो शेष राशि को कैपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम में जमा किया जाना चाहिए। इस तरीके से आप छूट का दावा करने योग्य बने रहेंगे।

(लेखक टैक्स सव्वी एसोसिएट्स, रांची, झारखंड के फाउंडर हैं)